هل تحتاج مساعدة؟
المدونة
ستة أمور يجب معرفتها عن الاستثمار في العقارات التجارية
مدرس شغوف بسوق الأسهم والاقتصاد
آخر تحديث
الوقت المتوقع للقراءة 2 د.فهرس المحتوى
تُعد العقارات التجارية من أكثر مجالات الاستثمار جاذبية بفضل عوائدها المستقرة، ودخلها المستمر، وفرص النمو التي توفرها. ومع تزايد الإقبال عليها كخيار استثماري بديل، يبقى من المهم إدراك أن الربحية ليست مضمونة في جميع الحالات، إذ تختلف جدوى الاستثمار من صفقة لأخرى.
ستة أمور يجب معرفتها عن الاستثمار في العقارات التجارية
لذلك، فإن تحديد التوقيت المناسب، واختيار نوع العقار، واعتماد استراتيجية الاستثمار الصحيحة، هي عناصر أساسية تحدد الفرق بين النجاح والفشل.
إذا كنت تفكر في الاستثمار في العقارات التجارية، فإليك ستة أمور أساسية يجب أن تعرفها قبل البدء:
1. ليست جميع أنواع العقارات متشابهة
تشمل العقارات التجارية مجموعة واسعة من الأصول، تُصنَّف عادةً إلى خمسة قطاعات رئيسية: الصناعي، والمكاتب، والتجزئة، والسكني متعدد الوحدات، والاستخدامات الخاصة. وإلى جانب هذه القطاعات، توجد فئات أخرى مثل مرافق التخزين الذاتي، والمراكز الطبية، ودور رعاية المسنين، والأراضي، والفنادق. وتتميز كل فئة بخصائص مختلفة من حيث مستويات العرض والطلب، والعوائد المتوقعة، والجدوى الربحية، ما يجعل دراسة كل قطاع أمرًا ضروريًا قبل اتخاذ قرار الاستثمار.
بعض أنواع العقارات تؤدي أداءً أفضل من غيرها اعتمادًا على العرض والطلب في موقعها، وحتى على المستوى الكلي، هناك قطاعات تتفوق على غيرها.
خلال السنوات الأخيرة، كان الطلب على القطاع الصناعي من بين الأعلى مقارنة بقطاعات أخرى مثل السكني متعدد الوحدات أو المكاتب التي شهدت تراجعًا حادًا في القيم وارتفاعًا كبيرًا في معدلات الشواغر. أما قطاع التجزئة، فبالرغم من التحديات التي يواجهها مثل صعود التسوق عبر الإنترنت وتغير أنماط المستهلكين، فقد أظهر قدرة على الصمود نسبيًا مقارنة بالمكاتب أو السكني متعدد الوحدات.
تشير البيانات إلى أن القطاعين الصناعي والتجزئة يمتلكان حاليًا أدنى معدلات شغور وأعلى عوائد إجمالية مقارنة بما قبل جائحة كورونا، بينما يعاني السكني والمكاتب من تدهور شديد في هذه المؤشرات. ولتقليل المخاطر، يختار بعض المستثمرين القطاعات التي تضم عدة مستأجرين، مثل المجمعات السكنية، بدلاً من العقارات التي تعتمد على مستأجر واحد.
لذلك قبل البدء، يجب دراسة أداء كل نوع من الأصول في ظل الاقتصاد الحالي، وتقييم جدواه، وفهم العوامل المحلية المؤثرة في العقار، ثم اختيار النوع المناسب.
2. معرفة السوق المحلي ومستويات العرض والطلب
يختلف كل سوق عقاري عن الآخر، لذلك فإن استثمارك يكون في منطقة جغرافية ذات ظروف عرض وطلب خاصة بها. فقد يحقق نوع معين من العقارات نجاحًا على المستوى الوطني، لكنه قد يواجه فائضًا في المعروض داخل مدينتك، أو العكس. كثير من المستثمرين يقعون في خطأ عدم إجراء بحث كافٍ لمعرفة ما إذا كان السوق المحلي يعاني من تشبّع.
ابدأ بدراسة حجم المعروض في منطقتك، مع مراعاة المساحات القابلة للتأجير حاليًا، وأي مساحات إضافية متوقعة نتيجة المشاريع قيد الإنشاء أو التطوير.
إذا وجدت نوعًا من العقارات يشهد نقصًا في العرض محليًا، يمكنك حينها إعداد دراسة جدوى لتقييم فرص النمو والنجاح فيه. وللحصول على بيانات دقيقة، يمكنك الاستعانة بمصادر عربية موثوقة مثل المركز الإحصائي لدول مجلس التعاون الخليجي، والهيئة العامة للإحصاء في بلدك، وتقارير البنك الدولي وصندوق النقد العربي.
3. فهم دورات السوق
لا تبقى الأسواق على حالها إلى الأبد، حيث ترتبط ربحية العقارات التجارية ارتباطًا مباشرًا بصحة الاقتصاد، ومعدل البطالة، والناتج المحلي الإجمالي. حيث يساعد فهم دورات السوق العقارية على تجنب الشراء عند ذروة الأسعار والاضطرار للبيع عند انخفاضها. كما أن معرفة مؤشرات كل دورة سوقية تساعد على تحديد الفرص المتاحة حاليًا واتخاذ قرارات استثمارية مدروسة.
4. إجراء العناية الواجبة بدقة
فترة العناية الواجبة وهي المدة المخصصة لفحص الصفقة بدقة قبل إتمامها، وتشمل مراجعة البيانات المالية، والوثائق القانونية، والإقرارات الضريبية، وقوائم الأرباح والخسائر، بالإضافة إلى إجراء المسح العقاري، وفحص حالة العقار، وإعداد دراسة الجدوى.
يقع بعض المستثمرين الجدد في خطأ الحماس الزائد، مما يجعلهم يغفلون نقاطًا مهمة أثناء هذه المرحلة. فإن إنشاء قائمة شاملة بفحوصات العناية الواجبة سيساعد على ضمان عدم إغفال أي بند.
أمثلة على ما يجب فحصه:
- إذا كنت تنوي تطوير أرضًا غير مبنية، تحقق من أن قوانين البناء تسمح بالاستخدام المطلوب.
- إذا كنت تنوي التوسع أو البناء، تحقق من قدرة السوق على استيعاب وحدات إضافية.
- تعرف على إجراءات التصاريح وتكاليفها في المدينة أو البلدية.
في حال الاستثمار غير المباشر مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، أو التمويل الجماعي، أو الشراكات، أو الصناديق الخاصة، من المهم فحص الشركة أو مدير الاستثمار بعناية، والاطلاع على سجل إنجازاتهم السابق، وطلب مراجع أو تجارب من مستثمرين آخرين.
وقد يكون من الضروري أيضًا إجراء فحص خلفية شاملة، خاصة عند التعامل مع صفقات كبيرة في القطاع الخاص.
اكتشف كم يجب أن تدخر من راتبك الشهري؟
5. وجود خطة طوارئ واحتياطي رأس المال
دائمًا ما توجد عوامل غير متوقعة قد تؤثر على العوائد، لذلك يحرص المستثمرون على تخصيص ميزانية احتياطية (Cost Contingency) تتراوح عادة بين 5% و15% من قيمة الصفقة، لمواجهة النفقات غير المتوقعة مثل تغطية القروض حتى استقرار العقار أو تمويل أعمال التحسين.
كما يُنصح بإنشاء صندوق احتياطي لرأس المال (Capital Reserve) بنسبة 3% إلى 5% من إجمالي الإيجارات، يُستخدم لتمويل التحسينات طويلة الأجل أو تغطية النفقات الطارئة.
6. الاستعداد للتأخيرات والعقبات
إلى جانب التكاليف غير المتوقعة، غالبًا ما تكون الجداول الزمنية المقدرة غير دقيقة. فقد تتأخر أعمال البناء، أو التجديد، أو استكمال التأجير، أو الوصول إلى مستويات الإيجار المستهدفة. لذلك، خلال فترة العناية الواجبة، من المهم تحديد العقبات المحتملة ووضع خطط واضحة لمواجهتها.
أما بالنسبة للاستثمارات غير المباشرة مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أو الشراكات أو الصناديق الخاصة، فيجب أن تتحلى بالمرونة فيما يتعلق بتوقيت العوائد، إذ قد تتأثر أداءات الأصول بالعوامل الاقتصادية، ودورات السوق، أو التحديات التي تظهر بعد الاستحواذ.
في الختام، يُعد الاستثمار في العقارات التجارية فرصة واعدة تتطلب فهماً عميقاً وتحضيراً دقيقاً. وبالاطلاع على هذه النقاط الستة الأساسية، ستكون أكثر جاهزية لاتخاذ قرارات استثمارية سليمة تعزز من فرص نجاحك وتحد من المخاطر المحتملة.
التخطيط المسبق، البحث الدقيق، والمرونة في التعامل مع التحديات هي مفاتيح النجاح في هذا السوق الديناميكي والمتقلب.
استثمر بحكمة وحقق أهدافك بثقة.
المصدر:
